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【央视新闻客户端】

  9月5日,徐汇东安项目的股权交易终于落地。

  中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家联合体浮出水面,他们以439.5亿元的总出让金额拿下了这块“全国总价地王”的操盘权。

朋友圈瞬间刷屏,地产人最关心的问题是:全国地王,到底该怎么做?

01

地王的前世今生

  上海的黄浦江两岸,开发的历史其实可以追溯到2002年。

  那一年,上海提出“浦江两岸开发”计划,目标是到2020年形成东西两岸、南北贯通的城市景观带。

  浦东陆家嘴的天际线后来家喻户晓,而浦西徐汇滨江的故事,则在悄然酝酿。

  最早的徐汇滨江,是老工业区。煤码头、船厂、仓库林立,这里曾是上海的工业脊梁。可随着产业转型,大片厂房逐渐沉寂。

  徐汇区政府不甘心让这片黄金水岸沉睡。

  于是,拆迁、搬迁、改造,一步步展开。

  旧厂房被艺术馆、展览馆取代,龙美术馆、西岸艺术中心、上海天文馆逐渐崛起,徐汇滨江摇身一变,成了艺术与资本的新宠。

  到了2020年,西岸金融城地块以310.5亿元成交,成为当年的全国地王。

  它的体量高达180万㎡,承载着上海国际金融中心和艺术高地的双重使命。

  3年后,西岸金融城地块隔壁一宗摘地出让,最终被绿城以约13.1万元/㎡的楼板价摘得,一举打破了全国单价地王纪录。

  而在今年5月,隔壁东安项目以523.03亿元的总成交价刷新全国总价地王纪录。

  短短数年,徐汇滨江连续诞生全国级“地王”,足以说明上海和徐汇对这片土地的野心——

  不只是建房子,而是要重塑一座“世界级水岸”。

02

操盘之争

  徐汇东安地王从诞生之日起,就伴随着传闻。

  坊间最热闹的版本:招商蛇口和中海争夺。

  招商看中的是综合体操盘机会,中海盯着的是顶豪住宅的舞台,彼此暗战不断。

  但最终答案,出乎意料。

  招商蛇口、中海、徐汇城投、中旅投资,四方联合,通过产权交易所完成股权交割。

  故事没有“你死我活”,而是“四家握手”。

这不是简单的资源拼盘,而是一场利益博弈下的妥协与平衡:

  中海地产,近两年在上海新天地、徐汇滨江等豪宅板块打造了多个热销豪宅,对高端住宅的定价与产品设计已经非常有话语权;

招商蛇口,擅长大体量综合体,能让商办与居住产生联动效应;

徐汇城投,熟悉区位脉络,是政府资源与开发节奏的“稳压器”;

  中旅投资,文旅背景,未来能给片区注入文化和消费的附加值。

  徐汇滨江不是单纯的商品房项目,它是上海的战略工程。要稳妥推进,必须让多方央国企都参与进来。

03

超级地王,怎么玩?

值得注意的是,四家联合体拿下的是徐汇东安项目其中的两幅地块:

  127b-24地块,纯住宅用地,出让总价为98.18亿元,楼面价高达124,130元/㎡,规划建筑面积7.9万平方米,预计打造顶级豪宅社区;

  125-31地块,大规模商住综合用地,楼面价75,013元/㎡,其规划建筑面积约45.5万平方米,业态涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套,其中住宅部分约27.3万平方米。

  两幅地块总建面合计超过53万平,体量可与西岸金融城互为呼应。

  如果说西岸金融城是“肌肉”,东安项目更像是“封面”。

  住宅做顶豪,商办做特色,文旅补灵魂。

住宅:冲击20万+的天花板

  127b-24号地块,楼面价12.4万/㎡。

  这意味着未来售价大概率在20万+/㎡,才能算账平衡。

 

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